U građanskopravnim odnosima ustupanje prava formalizirano je kao ugovor o ustupanju. Ovo je prilično uobičajena shema koja vam omogućava stjecanje prava na stan u višespratnoj novogradnji od prethodnog dioničara. No, unatoč popularnosti - u fazi isporuke stanova gotovo 90%, a kupuju se na temelju ugovora o cesiji, ova transakcija može biti prilično rizična.
Karakteristike zajedničke gradnje
Nakon što je početkom 2005. godine stupio na snagu Savezni zakon br. 214-FZ „O učešću u zajedničkoj gradnji stambenih zgrada …“, vlasnici kapitala koji su s investitorom potpisali ugovor o učešću u zajedničkoj izgradnji imali su priliku ustupiti svoja prava do stana u izgradnji do trećeg lica. Ustup prava na nekretninama je moguć, u skladu sa čl. 382 Građanskog zakonika Ruske Federacije i čl. 11. ovog zakona, bilo kada nakon što je ugovor o učešću u kapitalu propisno registrovan kod vlasti Rosreestra i pre nego što je akcionar potpisao ugovor o prenosu stana.
Budući da nije tajna da je u fazi izgradnje, posebno na početku, moguće kupiti stan po prilično pristupačnim cijenama, opcija ustupanja prava prilično je atraktivna za mnoge građane koji žele poboljšati svoje životne uvjete. Drugo pitanje su razlozi zbog kojih izvorni dioničar - ustupač - želi prodati stan u izgradnji prema ugovoru o ustupanju, ustupivši svoje pravo na nekretninama novom sudioniku u zajedničkoj izgradnji - cesionaru.
Rizici koji proizlaze iz zaključenja ugovora o prenosu
Jedan od najčešćih razloga zašto dioničar želi ustupiti neko pravo mogu biti njegovi dugovi prema programeru. Stoga, prije nego što cesionar potpiše ugovor o ustupanju, mora provjeriti kod programera postoji li dug za redovno plaćanje stana.
Drugi razlog zbog kojeg se ugovaratelj htio riješiti stana je informacija koja mu je postala poznata o kršenju kvaliteta gradnje ili o predstojećem bankrotu kompanije za razvoj, za čije postupke nije odgovoran prestupniku. Ako novi dioničar uopće želi raskinuti ugovor, neće uspjeti i moći će iznijeti sva potraživanja samo programeru i samo na sudu.
S druge strane, cesionar mora biti svjestan da ugovor o ustupanju može biti poništen ako nije ispunjen niz bitnih uvjeta. Na primjer, može se zaključiti tek nakon što se ugovarač u potpunosti nagodi s izvođačem i plati mu cijenu ugovora. To potvrđuje sporazum o prebijanju međusobnih potraživanja. Uz to, preduvjet za ugovor o ustupanju je dobivanje pismene saglasnosti od programera za ustupanje prava. I, naravno, za njegovo zaključenje bit će potrebno odobrenje kreditne institucije ako je ustupitelj stan stekao pod hipotekom.
